Le opportunità di investimento immobiliare sono disponibili in tutti i tipi di mercati. Si dà il caso che ci troviamo in uno dei mercati rialzisti immobiliari più forti di sempre. Come qualcuno che crede che il mercato immobiliare continuerà a rimanere forte per molti altri anni, ho volutamente posizionato ~ 40% del mio patrimonio netto nel settore immobiliare.

Tuttavia, con tutti gli investimenti che comportano rischi, non ci sono garanzie. Tutti noi dobbiamo fare la massima due diligence possibile prima di prendere qualsiasi decisione di investimento. Maggiore è l’esborso di capitale, più tempo dovremmo dedicare alla valutazione di vari scenari di investimento.

Come qualcuno che ha già attraversato diversi periodi di recessione economica, la mia preoccupazione aumenta man mano che il mercato migliora. Durante un mercato rialzista, è facile perdere la nostra disciplina. L’ultima cosa che voglio è che tutti noi pensiamo di essere il prossimo Warren Buffet degli investimenti immobiliari.

Pertanto, ho invitato CrowdStreet, una delle principali piattaforme di crowdfunding immobiliare e partner di FS, a condividere con noi un framework di valutazione immobiliare logico che utilizzano.

Come valutare le opportunità di investimento immobiliare

Se sei un investitore accreditato, hai l’opportunità di selezionare manualmente le singole offerte che compongono il tuo portafoglio immobiliare con piattaforme come CrowdStreet. Ma come dice il vecchio adagio, da un grande potere derivano grandi responsabilità. L’ordinamento tra cinque, dieci o anche 15 opportunità può essere un po’ opprimente, soprattutto con le scadenze per investire incombenti.

Quindi quali sono alcune delle prime cose che dovresti guardare per trovare l’affare giusto per te e i tuoi obiettivi finanziari? Diamo un’occhiata a come valutare le opportunità di investimento immobiliare utilizzando un framework CHI, COSA, QUANDO.

Esistono molti modi per valutare correttamente le opportunità di crowdfunding immobiliare. Condividiamo un quadro facile da ricordare. Da questo framework, puoi quindi scavare ancora più a fondo.

1) CHI è lo sponsor?

Con oltre 500 operazioni finanziate e concluse alle spalle, per non parlare delle migliaia che non sono riuscite a raggiungere il loro Marketplace, il Chief Investment Officer di CrowdStreet Ian Formigle ha un consiglio fondamentale per gli investitori: impara il più possibile sullo sponsor dietro il progetto.

“Anche se noi di CrowdStreet amiamo un affare, dobbiamo apprezzare altrettanto lo sponsor dietro di esso. In qualità di investitore, non è necessario che tu sappia nulla dell’operazione finché non conosci l’operatore.“

CrowdStreet ci crede così tanto che pubblichiamo il track record di tutti gli sponsor che hanno accordi sul nostro Marketplace. Di seguito è riportato un esempio.

Quasi chiunque può fare bene quando i tempi sono buoni. Tuttavia, i veri leader si differenziano quando le cose iniziano ad andare fuori dai binari. Lo abbiamo visto accadere durante la Grande Recessione e lo stiamo rivedendo con il COVID.

L’esperienza dello sponsor è importante

Gli sponsor esperti che avevano solide relazioni con i loro istituti bancari sono stati in grado di navigare più facilmente nei loro prestiti o approfittare del programma federale DPI. Questi sponsor sono stati in grado di mantenere a galla i loro progetti, anche se hanno dovuto effettuare una chiamata di capitale. Sanno come gestire le insidie ​​di una recessione. In definitiva, è più probabile che si posizionino per il successo quando il mercato rimbalza.

Quindi, se una particolare opportunità sembra interessante, dedica un po’ più di tempo anche a guardare l’azienda dietro il progetto. Ecco alcune domande da porre sullo sponsor.

• Sono esperti in questa asset class? Saranno meno sorpresi dalle insidie ​​comuni che potrebbero affliggere qualcuno di nuovo in quello spazio. Valutare attentamente la gestione di ogni sponsor. Assicurati che abbiano la formazione pertinente e l’esperienza di investimento prima di partecipare alle loro opportunità di investimento immobiliare.

• Quante volte hanno portato con successo un progetto come questo a una vendita? C’è una grande differenza tra la costruzione di un condominio di lusso da zero rispetto alla gestione e al miglioramento di una proprietà di 20 anni.

• Sono stati messi alla prova da una flessione? Che sia stato locale (forse l’offerta ha superato la domanda) o nazionale, gli sponsor che sono sopravvissuti a tempi difficili capiscono come muoversi attraverso l’intero ciclo immobiliare e vincere. Se uno sponsor non ha mai fatto affari durante una recessione, allora probabilmente è meglio starne alla larga finché non l’avrà fatto.

• Lo sponsor ha skin nel gioco? Più lo sponsor ha investito in un progetto, di solito meglio è. Vuoi che lo sponsor sia completamente allineato con gli investitori.

2) Che aspetto ha il mercato locale?

CrowdStreet crede da tempo nel potere delle città di 18 ore. Questi mercati in crescita non sono abbastanza grandi per essere dominati da investitori istituzionali. Ma possono fornire una ripresa sostanziale per i singoli investitori che sono in grado di concludere un accordo.

Formigle aggiunge: “Negli ultimi anni, abbiamo gravitato verso una tesi di macrotrend. Quando prendi un mercato in ripresa, lo cogli davvero. Ad esempio, Austin ci piaceva tre anni fa, ma non ci rendevamo conto di quanto ci sarebbe piaciuto di più. C’è un motivo se fa parte del nostro rapporto Best Places to Invest su più classi di attività. Guardando indietro, avrebbe dovuto sorprendere meno il nostro team quanto successo abbia avuto Austin.“

Secondo Dati dell’Ufficio del censimento degli Stati Uniti rilasciato il 4 maggio, la popolazione metropolitana multi-contea di Austin è aumentata del 3%, rendendola la crescita demografica più rapida tra le metropolitane con almeno 1 milione di residenti.

Ecco alcuni dei migliori stati per investire nel settore immobiliare in base alle tendenze e alle valutazioni migratorie che Financial Samurai ha messo insieme. La “diffusione fuori dall’America” è una tendenza a lungo termine a cui prestare attenzione grazie alla tecnologia e alla maggiore accettazione del lavoro da casa.

Sii molto attento ai micro-mercati

Il rovescio della medaglia è quando stai guardando un micro-mercato super sensibile.

Alcuni anni fa, CrowdStreet ha avuto l’opportunità di pubblicare un contratto di alloggio per studenti vicino a una buona università in crescita. A detta di tutti, avrebbe dovuto essere un progetto davvero di successo.

Ma tutti gli altri avevano lo stesso pensiero su questa città universitaria. Pertanto, l’offerta ha superato la domanda e gli affitti sono effettivamente diminuiti con l’aumento dei posti vacanti. I mercati delle città universitarie sono micro-mercati. Qualche progetto di troppo ed è rovinato, anche nelle università più grandi.

Dopotutto, ci sono solo tanti studenti ogni anno e una volta che ci sono troppi posti letto non c’è richiesta per nuovi progetti. Di seguito viene mostrato come l’offerta di posti letto è aumentata intorno a cinque grandi college nel 2020 quando meno studenti venivano al campus. I micromercati sono più suscettibili agli shock della domanda e dell’offerta.

3) QUANDO il progetto arriverà sul mercato?

Quando valuti le opportunità di investimento immobiliare, l’ultima domanda che devi porti è quando il progetto arriverà sul mercato. Ci vuole tempo per costruire. Non solo devi stimare quando il progetto finirà di essere rimodellato o costruito, devi anche determinare dove sarà il mercato una volta completato il progetto.

Come accennato in un precedente post su Financial Samurai, sapere dove si trova il tuo investimento nel ciclo immobiliare è davvero importante. Mentre usciamo dalla pandemia, il mercato immobiliare è forte poiché la domanda supera l’offerta. Ma non sarà sempre così.

Il COVID ha sicuramente fatto precipitare gli Stati Uniti in una recessione, anche se leggermente distorta a seconda di dove ti sei seduto. Per le proprietà multifamiliari, c’era un’immediata preoccupazione per quanto riguarda la prospettiva di picchi nei tassi di sfitto e inadempienze di locazione dato che il numero di disoccupazione è salito alle stelle praticamente da un giorno all’altro.

Ma l’intervento del governo ha svolto un ruolo significativo nel sostenere questo settore fornendo un significativo stimolo fiscale e monetario, nonché attuando una moratoria degli sfratti. Di conseguenza, gli incassi degli affitti non sono mai scesi al di sotto del 93% in nessun mese nel 2020. I tassi di incasso finali sono inferiori, ma comunque vicini, al 2019.

Anche l’offerta multifamiliare è diminuita

D’altro canto, lo scorso anno sono stati avviati meno di 300 nuovi progetti multifamiliari, la velocità più bassa registrata dal 2012. L’edilizia urbana ha registrato il maggior calo nel 2020, circa il 50% al di sotto della media triennale. Ciò significa che ci sarà una lacuna quando i progetti arriveranno sul mercato.

Questo divario porterà probabilmente a un mercato degli affitti più stretto in varie città, che è uno dei motivi principali per cui anche gli affitti stanno aumentando oltre ai prezzi degli immobili.

I progetti di sviluppo che sono stati in grado di continuare a muoversi durante il COVID probabilmente diminuiranno rapidamente mentre entriamo nella fase di ripresa, specialmente nelle aree metropolitane in crescita. Probabilmente ci sarà un rallentamento delle nuove consegne a partire dalla fine dell’anno e fino al 2022. Ciò dovrebbe mantenere stretto il mercato multifamiliare.

Tuttavia, alla fine, sarà disponibile una nuova offerta multifamiliare. Immagina cosa accadrebbe se nella tua città aprisse un nuovo edificio ogni mese per un anno. Ora confronta 12 nuovi edifici che cercano tutti i loro inquilini nello stesso mese. È del tutto possibile che quegli accordi ritardatari forzeranno la fase di espansione e ci spingeranno verso l’iperofferta.

Pertanto, quando si valuta un’opportunità di investimento immobiliare, la stima del QUANDO è fondamentale. Lo sviluppo immobiliare tende a muoversi in cicli di boom-bust.

Le strutture ricettive stanno tornando alla ribalta

Le strutture ricettive sono state senza dubbio le più colpite dal COVID. Molti hotel sono stati definitivamente chiusi o messi offline e il nuovo canale della domanda si è sostanzialmente fermato.

Ma è anche probabile che sia l’asset class in difficoltà con il rimbalzo più forte che esce dalla pandemia. Stiamo già vedendo crescere il numero di viaggi. Si prevedeva che più di 37 milioni di americani percorressero 50 miglia o più durante il Memorial Day. Si tratta di un aumento del 60 percento rispetto al 2020, il numero più basso mai registrato di viaggiatori del Memorial Day.

Un portavoce dell’AAA lo ha definito “viaggio di vendetta”. La combinazione di un sostanziale calo delle nuove consegne e la rimozione delle chiavi esistenti dai mercati turistici popolari rende molto interessante il periodo di recupero 2023-2024. Ci aspettiamo di vedere nuovi prodotti e opportunità di sviluppo.

Le opportunità di investimento immobiliare sono ovunque

Grazie a CrowdStreet per aver fornito un quadro memorabile durante la valutazione delle opportunità di investimento immobiliare. Chi, cosa e quando è un buon quadro da seguire.

Il criterio principale su cui mi concentro è la valutazione dello sponsor e del suo team di gestione. Più esperienza ha lo sponsor, meglio è. Idealmente, voglio investire con uno sponsor che abbia esperienza nella navigazione attraverso le recessioni precedenti. Uno sponsor dovrebbe aver subito almeno una perdita precedente. Tendiamo a imparare molto di più dalle nostre perdite che dalle nostre vittorie.

Voglio anche che uno sponsor investa una quantità ragionevole del proprio capitale nell’operazione. Ad esempio, se uno sponsor sta cercando di raccogliere $ 2 milioni per acquistare una proprietà da $ 10 milioni, mi piacerebbe vedere che il 25% o più del capitale provenga dallo sponsor, ovvero $ 500K. Come con la maggior parte delle cose, la pelle nel gioco è importante. È per questo che ho investito personalmente $ 810.000 in 18 opportunità di investimento immobiliare dalla fine del 2016.

Per attirare capitali, la tendenza naturale è puntare i riflettori sulle tue vittorie. Ma se hai investito tanto a lungo, avrai anche molte perdite. Pertanto, incoraggio tutti i potenziali investitori a chiedere a uno sponsor in merito ai loro precedenti investimenti non ottimali e a condividere ciò che hanno appreso. È difficile per me fidarmi delle persone che parlano solo delle loro vittorie.

Se desideri esplorare varie opportunità di investimento immobiliare su CrowdStreet, non esitare a registrarti qui.

Lettori, quali altri criteri utilizzate per valutare le opportunità immobiliari? Quali sono le classi di asset e i mercati immobiliari che stai osservando con più attenzione oggi?