C’è un dibattito senza fine tra immobiliare e azioni come investimento migliore. Attualmente, circa il 40% del mio patrimonio netto è nel settore immobiliare, mentre il 30% circa del mio patrimonio netto è in azioni. Forse il motivo principale è perché credo che il settore immobiliare sia meno rischioso delle azioni.

Quando sono diventato più grande e fortunatamente più ricco, avevo pensato che avrei voluto più azioni dato che non è richiesta alcuna manutenzione per possedere azioni. Tuttavia, sembra che sia accaduto il contrario.

Poiché le valutazioni delle azioni sono aumentate, sono diventato più titubante nell’acquisto di azioni. E con i tassi di interesse così bassi, ho poca voglia di acquistare obbligazioni.

Pertanto, il mio capitale ha naturalmente gravitato verso il settore immobiliare, che beneficia di bassi tassi di interesse, aspettative inflazionistiche più elevate e un maggiore desiderio per tutti noi di vivere meglio dopo la pandemia poiché trascorriamo più tempo a casa.

Perché il settore immobiliare è meno rischioso delle azioni

Esaminiamo alcuni motivi per cui gli immobili sono meno rischiosi delle azioni. Ironia della sorte, a causa del rischio inferiore, potresti effettivamente finire per guadagnare molto più denaro dagli immobili rispetto alle azioni.

1) Il governo crede di sì

Secondo il Regolamento T del Federal Reserve Board, puoi prendere in prestito fino al 50% del prezzo di acquisto dei titoli che possono essere acquistati con margine. Questo è noto come “margine iniziale”. Alcune aziende richiedono di depositare più del 50 percento del prezzo di acquisto.

Dopo aver acquistato azioni a margine, FINRA richiede di mantenere almeno il 25 percento del valore di mercato totale dei titoli nel tuo conto a margine in ogni momento. L’equità nel tuo conto è il valore dei tuoi titoli meno quanto devi alla tua società di intermediazione.

Il 25 percento è chiamato “requisito di manutenzione”. Molte società di intermediazione hanno requisiti di manutenzione più elevati, in genere tra il 30 e il 50 percento.

D’altra parte, il governo sta incoraggiando attivamente gli acquirenti di case per la prima volta a ridurre solo tra lo 0% e il 3,5% e prendere in prestito il resto attraverso i seguenti tipi di prestiti:

• I prestiti VA, sostenuti dal Department of Veterans Affairs, offrono opzioni di acconto dello 0% per i mutuatari che si qualificano.
• I prestiti USDA, sostenuti dal Dipartimento dell’Agricoltura, offrono opzioni di acconto dello 0% per i mutuatari che si qualificano.
• I prestiti FHA, sostenuti dalla Federal Housing Administration, consentono acconti fino al 3,5%.

2) Istituzioni finanziarie d’accordo

Proprio come te e me, l’obiettivo di un istituto finanziario è guadagnare quanto più denaro possibile in modo appropriato al rischio.

Eppure non ho sentito assolutamente alcun respingimento da parte delle società di intermediazione che desiderano poter prestare con un margine superiore al 50%. Se le società di intermediazione pensassero che le azioni fossero meno rischiose, farebbero pressioni per espandere il limite di margine.

Dopo tutto, una società di intermediazione guadagna un margine di interesse che paga molto di più del tasso di interesse che paga sulle disponibilità liquide dei suoi clienti. Ma le società di intermediazione sanno che alcuni dei loro clienti potrebbero andare in bancarotta sul margine e non avranno la capacità di ripagare il loro debito a margine durante le rapide flessioni.

La maggior parte degli istituti di credito presta volentieri fino all’80% del valore della proprietà immobiliare (20% di acconto, 80% LTV). Se hai un grande credito, alcuni istituti di credito ti permetteranno persino di prendere in prestito fino al 90% del valore della proprietà (10% di acconto, 90% LTV).

Se gli istituti di credito pensassero che gli immobili fossero più rischiosi delle azioni, gli istituti di credito abbasserebbero l’importo percentuale che un cliente potrebbe prendere in prestito. Molte di queste istituzioni finanziarie gestiscono sia un’attività di intermediazione che un’attività di mutuo. Pertanto, vedono entrambi i lati.

3) Il prezzo medio di acquisto di una casa è molto maggiore

Nel 2021, il prezzo medio di acquisto di una casa in America è di circa $ 340.000, che è molto superiore al prezzo medio di acquisto di un’azione. Il saldo mediano del conto pensionistico è inferiore a $ 10.000 nel 2021 ($ 5.000 nel 2013).

Tuttavia, nonostante il prezzo mediano della casa sia almeno 30 volte superiore al saldo mediano del conto dei pensionati, gli investitori immobiliari possono prendere in prestito fino al 100% di un acquisto di una casa contro il 50% per gli acquirenti di margini azionari.

Questo fatto significa anche che le istituzioni finanziarie ritengono che il settore immobiliare sia meno rischioso delle azioni. Maggiore è il prezzo di acquisto, più un istituto finanziario deve perdere. Pertanto, abbassare l’importo del prestito del cliente avrebbe più senso. Tuttavia, è vero il contrario.

4) I tassi ipotecari medi sono inferiori ai tassi di margine medi

I tassi ipotecari e i tassi di margine seguono il tasso sui fondi federali e il rendimento delle obbligazioni a 10 anni. I tassi ipotecari e i tassi di margine dipendono anche dalla società di intermediazione e dalla tua salute finanziaria.

Tuttavia, nel complesso, l’acquirente medio può prendere in prestito a un tasso inferiore rispetto all’acquirente medio del margine di stock. Se controlli online, puoi ottenere un mutuo fisso di 15 anni per meno del 2,5%. Per un confronto più simile, potresti trovare una banca che offre un ARM 1/1 che addebita l’1%. Tuttavia, il tasso di margine medio è più vicino al 4-6%.

Pertanto, un tasso di indebitamento medio inferiore per gli investitori immobiliari significa anche che gli immobili sono meno rischiosi delle azioni.

Banking 101 afferma che i mutuatari più rischiosi che acquistano attività più rischiose pagano tassi di interesse più elevati e viceversa. Uno dei motivi per cui dovresti sparare per avere un punteggio di credito superiore a 800 è che puoi ottenere il tasso di interesse più basso possibile.

5) Il bene immobile mantiene il suo valore durante le correzioni del mercato azionario

Quando le azioni si correggono del 10% +, gli immobili tendono a mantenere il loro valore o ad aumentare di valore. Il primo motivo è dovuto alla fuga di capitali verso la sicurezza. Il capitale fugge da azioni più rischiose e va in obbligazioni e beni tangibili come gli immobili. Il secondo motivo per cui gli immobili tendono a mantenere il loro valore è che i tassi di interesse diminuiscono quando le obbligazioni aumentano.

Durante il crollo del mercato azionario del marzo 2020, ho scritto un articolo dettagliato evidenziando come il settore immobiliare viene influenzato da un calo dei prezzi delle azioni. Era il mio modo per dire che i lettori dovrebbero considerare l’acquisto di immobili. Il solo S&P 500 è sceso del 32% circa in quel mese. Alcuni titoli individuali sono scesi molto di più.

È mia convinzione che il settore immobiliare sovraperforma maggiormente le azioni quando l’S & P 500 è in ribasso di circa il 15-20%. È solo quando l’S & P 500 diminuisce di oltre il 30% e rimane basso per più di sei mesi che l’attrazione di una recessione inizia a pesare sui prezzi degli immobili.

Perché gli investitori possono guadagnare di più con il settore immobiliare

Quando una classe di attività è considerata meno rischiosa, anche i rendimenti sono generalmente inferiori. Tuttavia, poiché il settore immobiliare è meno rischioso delle azioni, gli investitori possono ironicamente fare una maggiore quantità assoluta di denaro nel settore immobiliare per due motivi.

Il primo motivo è dovuto alla maggiore fiducia che un investitore immobiliare ha nell’investire più denaro nel settore immobiliare a causa del minor rischio.

Il secondo motivo è dovuto al fatto che gli investitori immobiliari sono in grado di prendere in prestito più denaro per acquistare un investimento più costoso a causa del minor rischio.

Interessante! Permettetemi di condividere un esempio reale per dimostrare.

Fare soldi con le azioni è difficile

Quando Donald Trump è stato bandito definitivamente da Twitter l’8 gennaio 2021, mi ha fatto pensare di più a Twitter come a un investimento. Il titolo era in ritardo rispetto a molti dei suoi concorrenti e mi sono ritrovato a sprecare più tempo sulla piattaforma.

Essendo una persona a cui non piacciono i social media, ho pensato che forse il coinvolgimento potrebbe aumentare dato che ero attratto di più dalla piattaforma. Quando il coinvolgimento aumenta, le entrate pubblicitarie e i profitti tendono a salire. Pertanto, ho deciso di acquistare le prime 220 azioni a $ 47,08 / azione per un valore di $ 10,357,69 il 20 gennaio 2021. Vedi sotto.

Il mio obiettivo finale era acquistare una posizione di $ 50.000 per questo particolare portafoglio di investimento (dimensione dell’esposizione normale). Tuttavia, il titolo ha iniziato a salire subito dopo. Volevo aspettare un punto di ingresso migliore. Ma non è mai arrivato.

Le azioni di Twitter hanno continuato a salire dopo aver riportato risultati solidi e fornito per la prima volta un chiaro obiettivo di profitto. Ora che lo stock è di $ 70. Non ho alcun interesse ad acquistare di più dopo un aumento del 56% in meno di 40 giorni.

Un aumento del 56% così rapido è fantastico. Tuttavia, essere in aumento di $ 5.849,71 non sposta l’ago in termini di portafoglio o il mio patrimonio netto. Avrei dovuto comprare $ 50.000 di azioni Twitter tutto in una volta. Ma mi mancava la fiducia, figuriamoci per andare all-in più margine. Un guadagno di oltre $ 25.000 si sentirebbe molto meglio.

Fare soldi con una casa è più facile

Ora confrontiamo una casa che ho acquistato nel 2019. Un giorno, una casa più grande nel mio quartiere preferito di San Francisco con vista panoramica sull’oceano è diventata disponibile per l’acquisto. Ho pensato che fosse un buon investimento, quindi ho contrattato e pagato in contanti.

Oggi, secondo Redfin, la casa vale il 19% in più. Un rendimento del 19% in due anni è brutto rispetto a un rendimento del 56% in 40 giorni in azioni Twitter. Se solo avessi comprato con un mutuo. Avrei potuto guadagnare un rendimento maggiore. Vabbè.

Tuttavia, un guadagno del 19% equivale a circa $ 340.000, che è 58 volte superiore al profitto di $ 5.849 su Twitter. Inoltre, dopo aver invitato quattro gruppi di agenti immobiliari per una valutazione di valutazione, il consenso è che la proprietà vale il 10% in più.

Stavo bene investire 169 volte di più in una casa rispetto al mio acquisto iniziale di azioni Twitter perché ritenevo che il settore immobiliare fosse meno rischioso. La casa aveva uno scopo importante: proteggere la mia famiglia in crescita. Ho programmato di possedere la casa per anni, sistemarla e magari venderla un giorno.

Certo, avrei avuto più coraggio a investire più soldi nell’S & P 500 che in un singolo titolo. Detto questo, probabilmente avrei investito solo al massimo un terzo dell’importo nell’S & P 500 come ho fatto in casa. Inoltre, avrei acquistato in più tranche.

Aggiornamento degli algoritmi di valutazione immobiliare

Ciò di cui sono davvero entusiasta è la probabilità che Redfin e Zillow aggiorneranno i loro algoritmi di valutazione. Devono mettersi al passo con il forte movimento dei prezzi delle case unifamiliari in tutto il paese.

Ho seguito da vicino i prezzi di vendita di case con 3 o 5 camere da letto dall’inizio della pandemia. Il numero di case vendute per oltre la stima di Redfin è in aumento. Pertanto, sembra proprio che gli algoritmi dei prezzi online debbano essere rivisti al rialzo.

Ecco un esempio di una casa unifamiliare venduta nel febbraio 2021 per $ 337.925 sopra la stima di Redfin. Questi eventi sono ora molto più comuni.

Nessuna fiducia, nessun investimento, nessun guadagno

Se non hai abbastanza fiducia per investire in un asset di rischio, allora non investirai o investirai abbastanza per fare la differenza.

Da quando ho iniziato Financial Samurai nel 2009, mi sono imbattuto in molte persone che hanno lasciato che i propri risparmi si accumulassero in un conto di risparmio perché avevano troppa paura di investire in borsa.

Ero uno di loro quando ho lasciato il lavoro nel 2012. Invece di investire direttamente nell’S & P 500, ho investito in una nota strutturata con protezione dal ribasso. Il prezzo era liquidità e rinunciare alla maggior parte del dividendo per cinque anni. Accumulare denaro è una realtà subottimale che è completamente comprensibile dopo la crisi finanziaria globale.

Certo, ci sono esempi in cui alcuni investitori sono andati all-in sul loro titolo di crescita multi-bagger preferito. Ma per l’americano medio senza un fondo fiduciario e che ha una famiglia da mantenere, l’acquisto di una proprietà che fornisce uno scopo è un modo più semplice e sicuro per creare ricchezza.

Finché puoi permetterti la casa, anche se il valore della tua casa sta diminuendo, è bello che non ti venga costantemente ricordato il suo deprezzamento. Invece, si spera che tu stia godendo dell’utilità che la tua casa fornisce mentre crei anche ricordi meravigliosi. Questa utilità è ciò che renderà molto più sopportabile una potenziale perdita di investimento immobiliare.

Quando si tratta di azioni, non esiste una quantità di gioia di proprietà che compenserà una perdita di azioni. Le azioni forniscono semplicemente zero utilità.

Dato che gli immobili sono meno rischiosi delle azioni, è ironico che la persona media possa guadagnare molto di più dagli immobili. Dobbiamo ringraziare in parte il sostegno del governo per questa anomalia. Ma possiamo anche ringraziare la nostra capacità di assumerci coraggiosamente rischi più calcolati per una potenziale gloria finanziaria!

Lettori, pensate che il settore immobiliare sia meno rischioso delle azioni? In caso contrario, mi piacerebbe conoscere le tue ragioni.

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